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楼市调控升级下800余宗土地流拍 资金链紧张致房企拿地意愿疲弱

2018-08-19 11:41:50 | 来源:华夏时报 | 编辑:王立伟
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  继2014年之后,土地流标潮再度卷土重来。

  中原地产统计数据显示,前7个月土地流标共796宗,其中一线城市土地流标13宗,二线城市合计流标经营性土地154宗,三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。而据《华夏时报》记者不完全统计,8月初全国至少18宗已经流拍,太原、济南各有8宗土地,天津、株洲等地也各有1宗流拍。

  不过,与2014年销售市场低迷而导致土拍降温不同,当前土地市场是真正走向低迷。根据国家统计局数据,1-7月份房地产开发企业土地购置面积13818万平米,同比增长11.3%。相比之下,2014年这一数据出现了明显降幅,比上年下降14.0%。并且,尽管土地市场出现了明显的“分化”,即一二线大城市溢价率低,土地流拍增多;三四线中小城市土地溢价率非常高,甚至超过100%,流拍现象也不断出现。

  易居研究院智库中心总监严跃进对《华夏时报》记者表示,当前土地市场降温同2014年是有本质区别的。与2014年的高库存相比,在当前库存不足的情况下,市场降温实际上是一种“不情愿”的降温,部分房企其实还是很想拿地的,只是苦于资金回笼速度慢,拿地更为挑剔。

  一二线城市限价“紧箍咒”

  根据中原地产的数据,一线城市合计住宅土地流标达到了11宗,总起价达到了224亿。其中北京出现了6宗,广州出现了5宗。二线城市住宅土地年内流标合计高达132宗,而2017年同期只有45宗,同比上涨了193%。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,出现土地流标的原因,首先是土地配建复杂,地块属于非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。

  记者查阅公开资料发现,北京流拍的地块中,有3块位于丰台,剩下3块分别位于密云、房山和门头沟等远郊区。其中,有两块地位于丰台花乡白盆窑村,2014年附近曾经拍出总价“地王”,楼面价为16885元/平米;但2018年1月份拍出的这两块地属性全部为共有产权房,并且限价设定为43000元/平米,还包含全部装修费用。并且,其他流拍地块也都是共有产权或限价商品房,有些地块还要配建大量的交通设施、商业配套,部分公建要自持20年。

  在二线城市当中,住宅流拍最多的是太原、天津、合肥、宁波、成都等地。其中太原十分具有代表性,2017年全年地价上涨近1400元/平米,涨幅超过30%;全市住宅用地平均地价为4302元/平米,同比增长了34.94%。而8月10日爆冷流拍的8宗地块位于城市热点区域,交通便利配套齐全,地价更是达到每平米4500-4900元之间。周围已交付的商品房项目价格也不低,以太原十二院城为例,2012年开盘时售价为6200元/平米,现在已经涨了一倍,超过1.2万元/平米。

  针对这一流拍,业内人士分析,最近楼市调控基调升级为“坚决遏制房价上涨”,这次拍卖的8块地起拍楼面价非常高,销售价格不免受到各种审批控制。根据统计局数据计算,今年上半年太原房价同比上涨4.8%,因房价涨幅过快已经在5月初受到住建部门的约谈。

  “从供求矛盾关系看,限购和限价等政策下,各类开发商会更加注重未来土地交易的风险,多少会有观望情绪。”严跃进指出,太原土地市场未来成长性不错,但很显然在目前拿地性价比不高。

  三四线城市地王频出

  同受到严重的限价压力的一二线城市相比,三四线城市原本地价偏低,限制政策较少,因而在土地拍卖市场上“风头更劲”。

  以浙江南部的三线城市丽水为例,2017年就有丽水市区一块住宅土地拍出高达1.3万元/平米的楼面价,溢价率为185.71%,成为当年的地王。今年4月,丽水南城又一商住地块经过263轮激烈竞价,以楼面价5798元/平米成交,溢价率高达133.1%。

  湖南株洲也在5月份拍出了两块高价地。一宗被湖南荣盛地产以8.33 亿、溢价137.95%拿下,另一宗由长沙悦安广厦置业以超134%溢价率,近5000元/平米的楼面价获得。

  根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2018年二季度三线城市住宅环比增速为3.08%,同比增长12.14%,超过全国主要城市及一二线城市平均水平,处于高位运行。本季度19个三线城市的住宅地价环比快速上涨,增速超过3%,比上一季度增加4个;29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。

  根据统计局数据,7月末全国商品房待售面积54428万平米,库存数据已经跌至50个月最低。张大伟表示,全国性的去库存周期已经完成,大部分标杆房企都开始积极拿地。从全国数据看,一二线城市调控压力较大,但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。

  不过,伴随着地王频出,三四线城市土地流拍的情况也逐渐增多,从全国流拍土地的数量来看,三四线城市也占了大头,比一二线城市的3倍还要多。近期,丽水和株洲也都出现了流拍,7月6日河南许昌出让5宗土地无一成功,8月15日四川南充、眉山共6宗出让地块也接连流拍。

  中信建投分析师陈慎、刘璐在研报中指出,300个城市以及各线城市能级的数据均显示,土地溢价率均从2017年下半年开始持续下滑。平均楼面价今年3月开始也出现了下滑,一线城市3-5月平均跌幅达44%,二线城市自2月起持续下降,平均降幅12%,仅有三线城市维持增长,但增速也在下行通道。

  房企融资压力大

  张大伟认为,房企资金压力也是导致土地流拍的主要原因之一。从2016年“9·30新政”开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。

  据统计,上半年楼市调控高达192次,累计叠加7月单月的接近70次调控,2018年短短7个月房地产主要城市调控次数就达到了260次,相比去年同期上涨了80%,刷新了历史纪录。楼市政策范围不仅是一二线,更多三四线甚至热点城市周边的区县也加入进来,内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等等。目前各地仍在“打补丁”,全方位封堵任何炒房的可能性,从而遏制房价上涨。这些都导致房企资金链逐渐开始紧张,而后续预计流标土地数量和范围有可能在2018年7月后继续扩大。

  严跃进也表示,从市场参与的情绪看,房企不拿地背后也是一种无奈。目前企业资金回笼方面其实是有一定压力的。尤其是银行按揭贷款发放节奏比较慢,很多房企的房屋销售回款速度慢。但是后续若是销售资金回款速度加快,那么房企其实还是会有积极拿地的动作。

  在他看来,近期部分土地供应部门较为关键的是要关注企业拿地的心态,分析房企拿地的压力,进而形成科学和有效的供地模式。否则房企拿地盈利的账都算不清,那么也不会去拿地,这样就会导致一种很奇怪的现象,即大城市土地流拍,中小城市土地溢价率非常高。

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